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远洋之行,率先携手跨越千亿,北京派出房企“走出去”显示出攻势。

????编者按:在中国房地产繁荣发展的30年里,中国五大派系房企大都获得了长足的发展,闽系激进、粤系低调、浙系重品质、京派稳重、渝派稳健……曾几何时,各派系房企都拥有着自身鲜明的标签。而如今,在瞬息万变的房地产市场之中,房企“江湖”也发生了巨大变化。蓝鲸房产特别策划《蓝鲸论剑》,从派系房企发展现状,梳理房地产行业的蝶变历程。在粤系房企独领风骚,闽系房企快速崛起的房地产江湖中,规模竞争屡屡败阵的京派房企终于在2018年展现出积极地一面。近日,北京(楼盘)首都开发控股集团有限公司(600376.SH,下文简称“首开”)、远洋集团控股有限公司(HK:03377,下文简称“远洋”),两位率先跑赢规模大势的京派房企代表,先后发布了2018年年报。这两家企业在双双实现销售额同比增幅50%左右的表现后,携手迈入了千亿门槛。回首往昔,作为北方市场的执牛耳者,凭借雄厚的国资背景,京派房企曾与粤系房企分庭抗礼,但却在城市土地市场化经营的浪潮下,逐渐落入下风,如今更多只剩下“话题感”。面对新一轮规模竞赛的开启,近年来不断尝试、探索全国化的京派房企也重新萌生出追赶规模的野心。在2018年首创提出2020年达到1400亿元销售额并冲击TOP30的目标后,今年年初,2018年刚刚加入千亿阵容的远洋也将2020年的目标定在了2000亿元。业内人士认为,京派房企虽然近年来规模增速有所提升,但放在全国市场却并没有那么突出,且在全国化的进程中将面临很大的竞争压力。“稳重派”展现扩张意愿随着房企财报发布进入尾声,蓝鲸房产梳理发现,房企规模竞争继续上演,2018年千亿房企的数量从2017年的17家增至31家,其中,京派房企一改前几年缓慢发展节奏,步伐有所加快。较为明显的例如远洋,据克而瑞数据显示,2018年远洋以全年1095亿元的销售额名列房企百强榜单26位;还有,另一位曾被业界称为“京派一哥”的首开,2018年也以1007亿元的销售额“擦边”入线,跻身千亿阵营。除上述两家千亿规模的企业外,其他京派代表企业中,包括首创置业(HK:02868)2018年实现销售额702.8亿元,位列43名,此外,北大资源(HK:00618)、金融街(000402)(SZ:000402)、当代置业(HK:01107)、金隅集团(SH:601992)、北辰实业(601588)(SH:601588)等规模在200亿-400亿间的京派房企也纷纷在百强之列站稳一席之地。下载APP 阅读本文更深度报道但从整个房地产行业的发展规模来看,在近年来闽系、渝派等新生力量的快速崛起下,一直以稳健着称的京派房企,在行业排名中的优势并不明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示,部分京派头部企业实现规模扩张很大程度得益于在北京等市场的产品定位较为准确,此外,类似远洋,首开这种企业,积极的“走出去”策略也为他们带来了不错的机会。数据来源:企业公告可以看到,京派房企虽然一直被诟病“守成有余”,但其近两年也开始出现了一些积极变化。除了远洋与首开销售额双双实现50%左右的增速外,当代置业(HK:01107)、北辰实业(SH:601588)等中型房企规模增速及排名上亦有上升,包括前几年在行业排名中有所下滑的首创置业(HK:02868),也多次强调“重回30强”的目标,规模野心彰显。多数京派房企展现出的强烈扩张意愿,在资金层面上也得到了体现。首开、远洋、首创、金融街(SZ:000402)等一众房企2018年期末的有息负债均出现显着增长。而极高的上市比例,以及普遍具有国资背景的特点,也使京派房企拥有让其他派系同等规模房企称羡的融资优势。例如,在市场流动性紧张的2018年,首开股份(600376)以累计5.36%的低廉成本获得了总计417亿元的融资支持,其中仅银行贷款便达到162亿元。数据来源:企业公告不过,提升杠杆势必需要付出牺牲资产质量的代价。2018年,在全国房企整体以降杠杆为基调的背景下,京派房企的杠杆率却逆势上行。其中,首创置业的净负债率较2017年的122%攀升到193.43%,而首开股份净负债率虽然下降15个百分点,但仍处于161%高位,明显高于行业125%平均水平。失去主场优势,全国化阻力重重近年来,京派房企强烈的扩张意愿,在土地市场表现的尤为明显。过去几年里,结伴入蜀、集体赴沪、抢滩闽地,在长三角、珠三角等热门区域的土拍市场中,屡屡出现京派房企的身影。例如:金融街88亿元拿下2015年上海(楼盘)年度总价地王;首开73.5亿摘得2016年武汉(楼盘)总价地王;2019年1月,首创以14.7亿元+配建1.3万㎡人才住房夺下狮山博爱湖地块,刷新区域楼面价新纪录。一时间,“走出去”的京派房企拿地的凶狠风格广被业界称道。然而,相较于更早接触市场化的粤系等华南派系,京派房企的“稳重”特性,使其在京外项目的建设中显得较为循规蹈矩,因此,至今为止真正实现全国化布局,并成功转化为规模的公司仍然寥寥。作为京派走势较好的代表,近两年远洋集团凭借着管理层的更新换代焕发出新的气象,逐渐减少了对北京销售的依赖。据年报显示,2018年远洋集团北京地区销售额为276.04亿元,仅占全国总销售额25%。但是,其他多数京派房企仍偏居在京内一隅。例如,同样迈入千亿门槛的首开置业2018年北京销售金额的整体占比依然达到50%;首创置业在北京地区的签约金额占比达到56%,而排名第二、第三的天津(楼盘)、上海则分别为13%、9%。事实上,长期驻守本土的京派房企也曾度过一段难再复制的光辉岁月。 在我国房地产市场发展的第一个十年(1998年-2008年),一句“北华远(SH:600743),南万科(SZ:000002)”可谓家喻户晓,在此期间,包括华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建(SH:600266)等国资背景的房企,几乎霸占着整个北京房地产市场。在此期间,由北京城开与天鸿两家头部企业合并的首开股份在2005年诞生,成为京派房企“一哥”。不过,这一格局,随着外来房企的“冲击”,逐渐发生改变。据克而瑞发布的2018年北京房企销售排行榜显示,万科、中海外、北京城建(600266)分别以205.65亿、172.24亿及134.88亿的成交金额占据冠亚季军的位置,其中,仅有北京城建是本土企业。而在Top30排名中,京派房企仅占12个席位。在大本营内部全线回撤之下,没有了安乐窝的京派房企,多数选择咬牙走出象牙塔。对此,克而瑞研究机构高级分析师崔秀程向蓝鲸房产表示,全国化房企们也在不断成长,做大做强是每个房企“活下去”的条件,“走出去”无可厚非。并且,随着北京市场趋于饱和,竞争日益强烈,京派房企必须走出去寻找新的机会。然而,面对后市的不确定因素,京派房企的发展路径出现明显分化。例如,远洋展现出积极的一面,提出“在规模扩张的同时着力提高盈利性”的同时,2019年的销售目标定为1400亿元,并争取在2020年达到2000亿元,这在今年多数房企目标趋于保守中并不多见。数据来源:企业公告与之形成鲜明对比的是,不久前刚刚宣布与北京房地集团重组合并的首开,对于今年依旧持稳健态度,延续着近年“迈一步停一步”的节奏,提出2019年1010亿元目标,较2018年全年的销售额仅增长3亿元。对于京派头部房企出现的这种分化现象,崔秀程进一步分析表示,企业对销售目标的设定,一方面是企业对后市预期的结果导向,另一方面是出于自身规模和发展的衡量。另外,值得注意的是,以远洋、首开为代表的京派房企规模增速虽有所提升,但并非出类拔萃。例如,渝派房企蓝光地产(SH:600466)、闽系房企融信中国(HK:03301)等同规模房企,近年来均保持着50%以上的复合增速。“就京派房企来看,远洋和首开规模增长较快,但放在全国市场来讲,并没有那么突出,且面临很大的竞争压力。” 严跃进向蓝鲸房产分析道。而58安居客房产研究院首席分析师张波也向蓝鲸房产表示,北京地区严格的调控政策导致京派房企在大本营的成交压力增大,因此,对于京派企业而言影响颇深。面对外来房企不断抢占市场份额,京派房企在本土发展势必愈发有限,在此时机下走出去的京派房企,能否就此撕下“守正有余”的标签,而悄然萌生的进击野心又能否如愿转化为规模的提升与排名的精进?蓝鲸房产将持续跟踪观察。(回顾上一期:蓝鲸论剑|“恒碧万”等粤系房企领跑,“后院”大湾区引各方抢食 )

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